导读：现实生活中，经常遇到未取得房屋所有权的，以各种名义与买方签订协议，此时的房屋买卖合同是否成立并生效呢 ？请看本文案例。

案情简介：未取得房屋所有权的，房屋买卖协议是否有效

刘某与吕某于2014年11月4日签订卖房协议一份，协议约定，吕某将位于龙水小区的单元房卖给刘某，共计人民币108，000.00元。刘某先支付购房款75，000.00元，吕某于2015年1月7日将房屋倒出后，刘某将剩余房款一次性交付吕某，同年11月6日，在吕某带领下刘某缴付了该房屋的物业费、垃圾清运费、装修管理费等各项配套费用共计1，549.00元，但交房日期已过，吕某迟迟不能履行承诺将房屋交付刘某使用。吕某辩称，该争议房屋的产权所有人为欠自己钱款的某房地产开发公司，并不是吕某自己。某房地产公司负责人与原告签定了该争议房屋的商品房买卖合同，自己与吕某之间的收款协议只是为了约束刘某尚欠的房款。刘某诉至法院，要求吕某立即返还购房款75，000.00元并承担利息，要求吕某给付刘某已交物业配套费1，549.00元。

法院判决：房屋买卖协议无效，被告退还房款

本院认为，经过庭审调查和本院综上认定的证据，可证明被告将未取得所有权的单元房卖给原告，并收取原告购房款75，000.00元。被告不是本案争议房屋的所有权人，无权处分该房屋，原、被告关于龙水小区的单元房的买卖为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。原告交给物业管理有限公司物业配套费用应向物业管理有限公司主张返还。故此，判决如下：一、原、被告关于龙水小区的单元房面积为62.27平方米的房屋的买卖为无效合同，被告于本判决生效后立即返还给原告刘伟华购房款75，000.00元。二、驳回原告刘伟华其他诉讼请求。

律师说法：未取得房屋所有权的，房屋买卖协议无效

我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，房屋买卖合同应认定为无效。”就本案而言，被告不是本案争议房屋的所有权人，无权处分该房屋，原、被告关于单元房的买卖为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。

根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告应返还给原告购房款75，000.00元。                                                                                                                                        

以上就是关于“未取得房屋所有权的，房屋买卖协议是否有效？”的案例介绍，在这里要提醒大家，购买房屋时要确认卖方是否拥有房屋的所有权，是否取得房产证？如果出现纠纷，最好咨询专业律师，以维护自己的合法权益。

（王忠明律师供法邦网-法邦时评专稿，转载请注明作者和出处。）