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婚前共同出资买房,离婚房产怎么办?

2013年02月25日    我来说两句(0人参与)  

胡先生和王女士在婚前共同出资购买了一套房屋,不料房屋尚未装修入住,两人的婚姻就走到了尽头。近日,王女士将胡先生告上北京市丰台区人民法院,要求分割诉争房屋。

原告王女士诉称,原、被告双方于2009年7月2日登记结婚,2011年12月19日经法院判决解除婚姻关系。诉争房屋为双方共同财产,离婚时尚未取得该房的产权证,仅对居住使用权进行了处理。房产证已于2012年3月16日取得。现依据《婚姻法》的相关规定,诉请法院依法分割该房产。

被告胡先生辩称,涉案房屋为其婚前个人财产,是其在婚前卖掉另一套房屋支付了首付款596336元,并以住房公积金贷款的方式支付剩余房款,原告在自己购房过程中赠与自己20万元用于购房。离婚后,双方在经济上各自独立,房屋贷款由其个人的工资偿还。依据婚姻法解释的相关规定,涉案房屋为自己个人财产,应由自己单独所有。目前房屋产权证已下发,登记在被告名下。

那么王女士给付的20万购房款是属于共同出资购房还是赠与?

赠与是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。本案中,王女士为结婚出资购房,显然不能属于赠与。

根据我国《物权法》《婚姻法》的相关规定,我国不动产的共同共有关系,分为按份共有和共同共有。婚前共同买房,因为双方均为购买的主体,依法当然是共有关系了。只不过这种共有关系应当根据双方的出资比例确定各自的份额,即按份共有关系。

本案中,王女士和胡先生出于结婚目的于婚前共同出资买房,在双方对谁出资多少没有异议的情况下,仍然是根据双方的出资比例确定各自的份额,即应按份共有关系。因为婚前购买的行为,是两个独立的彼此之间没有特殊身份关系的自然人之间,按照各自的出资后形成一个总的出资而共同购买一处不动产物权的行为,尽管房产证登记在男方的名下,从法理上说,该不动产也会基于法律关系是双方共同出资购入而当然成为按份共有。

共同出资购房离婚应该怎么分割呢?

首先,共同出资看双方对该房产有无约定,如果没有约定,那么《婚姻法》解释三 第十条规定,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

因此婚前共同买房应注意:

一、房产证上写谁的名字需慎重

根据《婚姻法》的规定,婚前财产为各自所有,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,但另有约定的除外。婚前购买的房产如果双方都有出钱而只有一方姓名,另一方因为不好意思或者怕影响两个人的感情而未在房产证或者相关证件中体现自已的房屋所有权利,那么一旦双方反目,在分割财产时难免会发生争执并使得这一方处于不利位置。

在买房时无论是购买新房还是二手房,房产证上都可以体现出两个人的名字,只不过双方要事先协商好房产份额配比。因为当房产证上同时出现两个业主名称时是要分大、小产权的,事先按份共有分好产权后双方即可以按各自享有的份额对共有财产享受权利或者承担义务,这样也不会产生纠纷。

二、婚前财产公证或事先协议很有必要

婚前情侣买房要慎重,财产公证或者签署协议是共同买房的必要前提。在双方还未确定夫妻关系前,可以申请办理婚前财产公证或者共同签署一份协议。如果发生纠纷时能够及时找出证据来证明,也好避免日后的房产纠纷。

三、对出资方的钱款划分清楚

年轻人买房可能积蓄不足需要借助父母的力量来达成,在这种情况下买房时如已在房产证上同时写明两个人的名字,那么还要再另外签署一份协议。如果双方分手,在无任何协议或者凭证的条件下,父母的出资将被认定为赠予两人归双方共有,父母也无追回这笔出资钱款,岂非不公平。所以,无论是父母出资还是其它亲友赞助,在贷款买房前对于出资一方的钱款一定要划分清楚,最好,跟父母或者亲友打个借条,以免不能结婚分手时反目成仇。

四、贷款买房后还贷款事项最好签协议

现在银行在为个人办理购房贷款按揭时审批的格外严格。在实际操作过程中若贷款买房双方在非配偶关系下,应该签署一个协议,明确双方的贷款权利与义务,一旦一方不能还贷或者负担不起,另外一方仍需要对银行承担,如果日后感情不合分手的话,那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。

现阶段,相关房产的分割往往是夫妻离婚案件中双方争议的最大焦点之一,因此购房时多一份理性也未尝不可。

(周好律师供法邦网-法邦时评专稿,转载请注明作者和出处。)

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[责任编辑:马琳]

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