导读：
房屋买卖合同签订后合同正常履行过程中，经常会出现夫妻一方以交易房屋为夫妻共同财产，配偶未经自己同意即出售构成无权处分为由，要求法院确认房屋买卖合同无效的情形，此种情形主要目的是阻断房屋买卖合同的正常交易，终止房屋买卖合同的继续履行。出现此种情况一般有两种原因，一种原因是夫妻一方客观上确实不知情，另一方隐瞒交易事实，私下进行交易，侵犯了另一方的合法财产权益，故以此提起合同无效诉讼；另一种根本原因主要是由于房屋在交易期间价格发生了较大上涨，卖方认为自己受到了巨大经济损失，故以此提起诉讼。实践中发生上述情况应当如何处理？作为买方应当如何主张权利呢？近日北京法院对此案作出了一审判决。
【基本案情】
冯某与徐某系夫妻关系，二人于2001年9月10曰登记结婚，所购房屋具体坐落于顺义区***，房屋登记在冯某个人名下。
2016年1月21日，在中介公司的居间服务下，冯某作为出卖人与买受人赵某签订了北京市存量房屋买卖合同与补充协议。双方在该房屋买卖合同与补充协议中约定的主要内容为:冯某将涉诉房屋出卖与赵某，房屋总价款为人民币80万元;买受人向出卖人文付定金人民币4万元;买卖双方一致同意买受人通过申请公积金贷款的方式支付房款，贷款数额56万元;买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后60工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。在合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意交易过程中所产生的税费均由买受人承担，余款20万元于产权变更登记当日支付。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于7个工作日内将该房屋交付给买受人。
冯某(甲方)与赵某(乙方)在补充协议中同时约定:双方同意双方应于2016年3月25日之前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续;若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的。则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。
2016年1月21日，赵某向冯某支付定金4万元。2O16年4月12日与2016年6月8日，赵某分别通过银行转账汇款的方式共计向冯某支付购房款20万元。2016年6月23赵某与冯某前往税务管理部门，由赵某按照相关规定缴纳了各项税费。2016年6月27日，冯某将涉诉房屋的产权证书和契税发票交给中介公司的职员张某，由其办理房屋过户登记的预约手续。张某也为此办理了房屋过户登记的预约手续，所约过户登记的时间分别为2016年7月20日下午1点30分至4点，2016年7月26日下午1点30分至4点。赵某按约履行了全部合同付款义务，但在双方共同办理过户过程中，冯某以赵某存在违约和要求加价等为由明确拒绝配合赵某办理过户登记手续。经协商未果后，赵某依法向法院提起诉讼。
【诉讼经过】
一、原告赵某聘请律师设计诉讼方案后，向法院起诉维权，要求卖方继续履行房屋买卖合同并承担违约金
卖方拒不履行过户义务后，赵某希望能够与卖方协商处理，但仍然没有结果，不得已赵某只有通过法律程序解决争议。赵某认为自己已经全部履行了付款义务，不存在任何违约行为。但卖方却一直声称赵某存在违约，所有的结果都是由赵某自己造成的，赵某百思不得其解，虽然自己在合同履行过程中，也因工作的安排出现过合同履行时间的调整，但总不致于会造成对方以此作为拒不过户的理由吧。经过反复考虑后，赵某决定委托律师帮助自己打官司。笔者受托后，根据案件事实与全案的证据材料，设计了严谨的诉讼方案，主要诉讼请求是要求卖方继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋权属变更登记手续并承担逾期过户的违约金。
二、原告提起诉讼法院第一次开庭时，“神密”第三人出现
第一次开庭时，被告冯某辩称:原告提出的违约金的损失是原告造成的。在起诉之前，原告同意补偿我20万元。但是原告没有按期支付这20万元。原告拖延时间被告认为原告是欺诈，所以被告不同意办理过户手续。综上，被告不同意把房屋过户给原告，不同意原告的诉讼请求。
第三人徐某述称:涉诉房屋属于夫妻共同共有的房产，对于被告出卖房屋一事徐某是不知情的，被告属于无权处分夫妻共有的房屋。第三人徐某没有卖房的意图，在买卖过程中没有第三人徐某的签字。我方认为被告无权处分该房屋，原被告所签订的买卖合同和协议是无效的，故此，我方要求判决原、被告签订的房屋买卖合同和补充协议无效。
三、本案涉诉房屋买卖合同是否有效？
根据我国合同法的相关规定:依法成立的合同、对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。"此外，我国合同法第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五方违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”具体在本案中，2016年1月21日，在中介公司的居间服务下，冯某作为出卖人与买受人赵某签订了北京市存量房屋买卖合同与补充协议。合同双方当事人在该合同和补充协议中对房屋基本情况、权属情况、房屋交付与违约责任等问题进行了明确约定。双方所签房屋买卖合同及补充协议系及方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。第三人徐某主张冯某出卖房屋其是不知情的，冯某属于无权处分夫妻共有房屋，徐某主张涉诉买卖合同无效。徐某的上述主张并不符合我国合同法认定合同无效的相关要件。故此，徐某作为本案第三人所提出的独立请求，缺乏法律和相关事实依据，法院对此不予支持。
四、本案涉诉房屋买卖合同是应当继续履行还是应当判决解除？
《最高人民法院关于适用@中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案中，涉案房屋虽登记在冯某名下，但系冯某与徐某婚姻关系存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产，徐某对涉案房屋理应享有相应权益。在诉讼过程中，冯某虽主张由于徐某长期在外，其出卖房屋没有告知徐某也没有和徐某商量，徐某对出卖房屋并不知情。但是对此冯某并未提交证据予以证明，且赵某对此并不予认可。此外，该房屋买卖合同第九条载明:"出卖人承诺并保证，共提供的与交易房屋相关的信息真实、准确、完整;该房屋没有产权纠纷，未被限制转让二出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权"。再者，从合同签订至赵某起诉也有多半年之久，出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定，徐某与冯某系夫妻关系，对于冯某出卖房屋一事，徐某应当对此知情。结合本案事实，本院认定冯某出卖涉诉房屋是经徐某同意后与赵某签订了涉诉房屋买卖合同以及相关协议。赵某也有理由相信冯某对出卖房屋有处分权，徐某不得以其不知情为由对抗善意第三人(本案原告)赵某，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
如上所述，赵某与冯某所签房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵某按照合同约定履行了相应付款义务。涉诉买卖合同对作为夫妻的另外一方即徐某也具有约束力。按照相关规定徐某构成对房屋过户登记债务的加入。故此，冯某和徐某应当按照合同约定履行过户登记和向赵某交房的义务。赵某的第一项诉讼请求合法有据，本院予以文持。中介公司作为居间服务的提供者，应当按照居间服务合同的约定，履行协助办理房屋过户登记手续的义务。
五、本案中被告（卖方）是否应当承担相应的违约责任？
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约责任，是合同当事人不履行合同义务时依法产生的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。
具体在本案中;根据当事人所提交的证据以及庭审所查明的事实，冯某违反合同约定未履行涉诉房屋的过户登记手续构成违约，就该违约行为，冯某应当按照合同约定向赵某支付违约金，合同具有相对性，因徐某非合同当事人，故此其不应当承担违约责任。故此，本院对赵某要求冯承担违约责任的诉讼请求予以支持;对其要求徐某承担违约责任的诉讼请求不予支持。就违约金的计算标准，原先赵某的主张合法有据，本院予以支持。
六、法院判决原告（买方）胜诉，原告的诉讼请求与律师代理意见得到法院的全部支持！
法院经审理对案件事实与证据进行认定后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条;第十条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民于院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一》第十七条之规定，判决如下:
一、被告冯某、第三人徐某于本判决生效之日起十日内协助原告赵某办理北京市顺义区*****房屋的过户登记手续，将北京市顺义区*******房屋过户至原告赵某名下，第三人***(北京)房地产咨询有限公司履行相应的协助义务，过户产生的相关费用由原告赵某负担;原告赵某在办理房屋产权过户登记手续当日向被告冯某支付剩余购房款五十六万元;'
二、被告冯某、第三人徐某在办理完房屋过户登记手续之日起七日内向原告赵某交付涉诉房屋；
三、被告冯某于本判决生效之日起十日内向原告赵某支付违约金（以80万元为基数，按每日万分之五从2016.7.26计算至房屋过户登记手续完成之日止。
四、驳回第三人徐某的诉讼请求。
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