导读：生活中，买卖已抵押的二手房普遍存在，其是否存在风险？未经抵押权人同意而出售已抵押的房屋，其买卖合同是否有效？很多人对此会有所疑问，我们将通过案例为您解析。
案例简介：买卖已抵押的二手房，因无法解押诉至法院解除合同
原告诉称，2015年6月8日，经原、被告双方协商签订《存量房买卖合同》，合同中约定原告向被告购买2-1117号房屋，成交价为37万元。被告承诺该房屋无产权争议，原告在签订《存量房买卖合同》时首先要支付定金40000元。原、被告在《存量房买卖合同》中约定被告在7月10日前解除该房屋抵押，保证能到房产交易中心办理房屋正常过户手续。但是，被告到了7月10日仍不能解除该房屋的抵押，于是被告与原告协商，要求原告把被告解押的时间推迟到8月10日前，原、被告于7月10日签订了《存量房买卖补充协议》，该补充协议约定：被告于8月10日前解押，原告在被告解押后的7日内向被告支付首付尾款34000元（房屋首付款：74000元，其中包括购房定金：40000元，首付尾款：34000元）。8月10日过后，被告仍不能按《存量房买卖补充协议》约定的时间解押，导致该房屋买卖无法正常进行，被告的行为已经构成了根本违约，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于6月8日签订的《存量房买卖合同》及原、被告于7月10日签订的《存量房买卖补充协议》；2、被告向原告退还购房定金40000元；3、被告向原告支付违约金40000元。
被告辩称，原、被告间签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》因被告的房屋办理了抵押贷款，转让抵押的房屋未经抵押权人同意而无效。
法院判决：《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》合法有效
本案中《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》合法有效，被告未在约定的期限内办理解押手续，构成违约，双方均无继续履行合同的意思表示，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。判决如下：1、原告与被告于2015年6月8日签订的《存量房买卖合同》及2015年7月10日签订的《存量房买卖补充协议》于起诉状副本送达被告之日即2015年10月17日解除；2、被告向原告双倍返还定金80000元。
律师说法：买卖已抵押的二手房存风险 无法解押导致合同解除
关于本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》的效力问题。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（2011年6月）第8条规定：“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。”原、被告签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》是双方在平等自愿的基础上订立，系双方的真实意思表示，被告虽在签订合同时将涉案房屋抵押给银行，但该抵押并不影响合同效力，本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》合法有效。而涉案房屋因被告无法在约定期限内办理解押手续而导致无法继续履行合同，原告无奈只得解除合同。若处于房价上涨周期，更可能错失买房机会，造成更大遗憾。在此提醒您，若对已抵押的房屋有购买意向，一定了解清楚房屋抵押情况，避免损失。
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徐红英律师办案心得：简单的案件复杂化，复杂的案件简单化。
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