房屋出卖后未过户之前又将房屋抵押给第三人 抵押权是否成立
导读：商品房买卖过程中，签订有效的房屋买卖合同自然重要，但签订合同后切不可忘记办理过户手续，因为办理了过户手续，房屋的产权才能对抗第三人。那么，将已出卖未过户的房屋抵押给他人，抵押权是否成立，抵押合同有效吗，下文将通过案例为您解答。
案情简介：房屋出卖后未过户之前又将房屋抵押给第三人
被告杨某、计某系夫妻关系。1996年9月23日，被告杨某（甲方）与原告（乙方）吴某就上海市虹口区川公路XXX号2层西间房屋签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，合同价为75，000元，实际成交价为85，800元。签约当日，杨某将系争房屋交付给吴某。截止1996年11月25日，吴某已付清全部房款。计某对系争房屋的出售是知情并同意的。系争房屋原登记产权人为杨某。2011年1月10日，系争房屋产权人变更登记为杨某、计某。原告已完全履行支付房款义务，故诉至本院，要求判决被告杨某、计某协助原告吴某将上海市虹口区川公路XXX号2层西间房屋产权转移登记至原告名下、被告杨某、计某涤除上海市虹口区川公路XXX号2层西间房屋的抵押负担。被告杨某、计某辩称，双方签署的房屋买卖合同系无效合同，对双方均无约束力。合同第十条约定本合同经本市房地产交易管理部门批准过户后生效，因系争房屋一直未被交易中心批准过户，所以本合同未生效。其次，系争房屋系二被告的夫妻共有财产，被告杨某并未将房屋出售的情况告知计某，计某对此是不知情的。房屋买卖合同侵犯了计某的权利，故为无效合同。第三人郑治国述称，二被告两次向我借款，一次10万元，一次15万元，均用系争房屋办理了抵押登记。两次抵押都有公证。要求法院保护我的抵押权。
法院判决：房屋买卖合同有效，抵押权受保护
经审理查明，原告吴某与被告杨某签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。原告已按约付清全部房款，被告理应协助原告办理系争房屋产权过户手续。被告杨某和计某系夫妻关系，杨某在出售房屋后即将房屋交付给原告一家居住使用，而二被告均居住上海市虹口区川公路XXX号2层东间，与系争房屋仅一墙之隔，至今已十多年，况且双方并无租赁关系，原告也从未支付过租金，故被告计某认为其对房屋买卖并不知情的抗辩理由，有悖常理，本院不予采信。鉴于系争房屋尚有第三人郑治国的抵押权，在原、被告办理过户手续前，二被告应负责清偿所欠第三人的债务，第三人在被告清偿债务后及时涤除抵押权。
律师说法：房屋出卖后未过户之前又将房屋抵押给第三人抵押权是否成立？
《物权法》第一百八十四条第(四)项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。而在本案中，房屋买卖合同虽然合法有效，但因为房屋未过户，原告拥有的对房屋的处分权是有瑕疵的。第三人基于对房屋产权的信任设立抵押权，不属于恶意串通，抵押合同是有效的。
从合同法的角度，商品房买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。如果抵押合同签订在先，抵押人在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效;如果抵押合同签订在后，抵押人与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、进行了网签，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人(抵押人)签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益，买受人有权要求采取相应的补救措施，如继续履行合同。根据我国《合同法》第五十二条第(二)项规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同属于合同无效的法定情形，其抵押合同也会因此无效。
以上就是“房屋已出卖未过户抵押他人，抵押合同是否有效”问题的解答。需要提醒大家的是，签订房屋买卖协议后应及时过户避免出现一房二卖或对方反悔的情况。如果遇到相关问题，请咨询专业的房产律师，以避免遭受不必要的损失。
徐红英律师
徐红英律师办案心得：简单的案件复杂化，复杂的案件简单化。
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