案例简介：承租违建房屋进行经营遇租赁纠纷
原告诉称，2011年11月，被告开始承租原告位于上海市的私房，双方未签订书面租赁合同。因系争房屋所在集体土地被征收，原告于2012年11月19日签订上海市征收集体土地居住房屋补偿协议后，于2013年1月通知被告解除租赁关系并要求其搬离系争房屋，被告表示同意，但至原告提起本案诉讼日止，被告既不搬离也未再支付2013年3月18日之后的租金。现要求被告搬离系争房屋，并按每月人民币1000元的标准支付原告自2013年4月1日起至被告实际迁出之日止的使用费。
被告辩称，被告于2011年9月承租的系争房屋是没有产证的，违法建筑的房屋不得出租。原告与拆迁部门签订补偿协议后，就把包括系争房屋在内的所有房屋交给了拆迁部门，并于2013年4月29日断水断电，被告于5月6日向市有关部门写信求助，后长征镇信访部门称已与拆迁部门进行了沟通，暂不安排拆除被告承租的房屋，故系争房屋是被告通过向上级组织求助才保留下来的，与原告无关。另，被告承租系争房屋后进行装修，考虑到该地区外来务工人口较多，浴室少，经营存在便利，准备至少可做五年，现只做了十七个月，如原告坚持要求被告搬离，原告应赔偿装修及经营损失387343元。
法院判决：承租人返还出租房屋以及支付延期租赁使用费
法院认为，根据原被告的陈述与答辩意见，可以确认双方就争议的房屋存在租赁法律关系，因此，双方就该房屋存在的纠纷，应当依据有关租赁纠纷的法律规定处理。判决如下：1、被告应于本判决生效之日起十日内（携可移动物品、设备等）迁出系争房屋，并将房屋返还原告；2、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告自2013年4月1日起至其实际返还房屋之日止的使用费（该款按每月人民币1000元的标准计算）；3、原告赵国荣应于本判决生效之日起十日内一次性补偿被告吴松林装修费人民币12000元。
律师说法：承租违建房屋租赁合同无效
首先，本案涉案房屋无产权证及相关建造手续，此类房屋的租赁合同无效。法律依据为“《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”
其次，关于被告提出的装修损失补偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于装修费用，原告不同意补偿，因此法院判定可拆除的物品归被告所有，无法拆除的装修物，该部分费用法院结合装修年限、设备、双方过错责任等因素依法酌定。
律师在此提醒您，租房之前一定要核实清楚房屋的产权状况，避免承租无产权证及违建房屋。否则，可能导致租赁合同无效且损失装修费用。生活中当您遇到诸如此类的问题，请及时咨询当地的房产方面的专业律师，相信房产专业律师会为您提供一个合理的解决方案。
徐红英律师办案心得：简单的案件复杂化，复杂的案件简单化。
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