基本案情
某某有限公司向朱某某借款，并在2017年先后签订多份借款合同，为担保该借款合同履行，朱某某与某某有限公司分别签订了商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。在朱某某的债权到期后，因某某有限公司未能偿还借款本息，双方在对账后，明确了此时某某有限公司欠朱某某钱款的数额，双方随后重新签订商品房买卖合同，约定某某有限公司将上述欠款本息转为已付购房款，并由朱某某在2017年底之前支付剩余房款，朱某某支付完毕后由某某有限公司为其办理产权变更登记。2017年底，朱某某未支付上述购房款，某某有限公司诉至法院。
法院判决
朱某某辩称：该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，约定以房屋冲抵借款的行为违反了物权法中禁止流押的规定，因而无效。
法院认为：本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期某某有限公司难以清偿债务时，通过将某某有限公司所有的房屋出售给债权人朱某某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于流押条款，应本着合同自由、尊重当事人的意思自治的原则，将其视为对合同内容的变更，合法有效，朱某某应向某某有限公司承担给付剩余购房款的责任，否则即构成违约。
律师评析
《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财归债权人所有。”根据此条文的规定，我国在抵押权的设立上，禁止以流押的方式，即不通过拍卖变卖抵押物而直接由抵押权人取得抵押物所有权的方式实现抵押权。此条文的立法意图在于保护抵押人的财产利益，防止抵押权人利用其优势地位，强迫抵押人签订显示公平，不具有等价关系的抵押合同。而在本案中，双方当事人在设立抵押权时，并没有约定流押条款，而是在债权到期后，对借款合同的内容进行变更，是合同中当事人通过自有意志为其设立、变更权利义务的行为，因而该购房合同合法有效，不存在显示公平和违背社会公序良俗之处。
张美玲律师办案心得：专业的人，做专业的事，法律问题，交给专业律师办理。
关注微信“张美玲律师”(微信号gzzmllvshi)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“张美玲律师网”）
执业律所：广东法制盛邦律师事务所
咨询电话： 13632355031
广州知名合同纠纷律师、企业法律顾问，近十年法律行业从业经验，曾服务过多家大中型企业。以优质、高效的法律服务，为客户创造价值，专业铸造品牌，实力赢得口碑！
执业律所：广东法制盛邦律师事务所
咨询电话：13632355031
广州知名合同纠纷律师、企业法律顾问，近十年法律行业从业经验，曾服务过多家大中型企业。以优质、高效的法律服务，为客户创造价值，专业铸造品牌，实力赢得口碑！
使用微信扫描二维码
关注张美玲律师
