签订房屋买卖合同买家失联
签订房屋买卖合同后，买家失联，房主急于转手又将房子过户给他人，法院判决房主双倍返还定金，缘何房主构成违约？
今年，李先生决定把朝阳公园附近的一套房子出售变现。北漂小伙小张正准备购房结婚，看上了李先生将要出售的这一套房。双方一拍即合，在第一次见面当天就签订了房屋买卖合同。
合同约定房屋首付为90万元，小张应该在合同签订当天向李先生支付30万的定金，合同生效之日起一个月内，再将另外60万元交付给李先生，剩余款项则通过银行贷款方式支付。小张的批贷函一下发，李先生就将房屋交付给小张。后小张的妈妈突然遭遇了严重的车祸，小张赶回老家去照顾母亲。
到了交款的日子，李先生却怎么也联系不到小张，说好的首付款也没了音讯。无奈之下，急于出手房屋的李先生就另行联系了买家，将房屋卖给了王某，并很快办理了过户手续。又过了一个月，小张联系到了李先生，要求双方继续履行合同。但房屋已经卖给了王某，小张的要求遭到了李先生的拒绝。
感到不快的李先生还来到法院起诉，认为小张是违约在先，因此自己有权解除合同。而小张也通过朋友了解到了李先生将房屋另行出售的事实，于是也起诉要求解除合同并主张赔偿。于是两方吵到了法庭上，都要求对方承担违约责任。
为何卖家违约
合同根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同的制度。
构成根本违约的条件有：第一，必须存在违反合同的事实，这是构成根本违约的前提条件。第二，违约的后果使受害人蒙受损害，这里的损害应作广义解释，应涵盖商业利益损失、标的物损坏、商业机会损失等各种情况。第三，违约方预知。
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据法律规定，小张没有如期支付首付款，确实是一种违约行为。但是，一方出现了根本违约，并不代表合同自动解除。根据法律的规定，李先生必须通知小张。在通知到达小张之后，合同才算正式解除。
本案中，李先生在未经小张同意的情况下，就将房屋卖给了王某并且已经过户。最终，法院认定李先生的行为属于“一房二卖”，判决双方的房屋买卖合同解除，李先生双倍返还定金。
刑立民律师办案心得：合同纠纷案件逐年增多，很多案件往往是因为当事人签订合同时没有仔细审查合同条款，埋下隐患，面对这种情况，应当指导当事人如何规避签约法律风险。
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