案情简介：名为商品房买卖合同实为借贷合同，应如何认定效力

2007年6月27日，杨某与A公司签订《商品房买卖合同》，合同签订当日，杨某按照A公司的指示向A公司的债权人严某等五人支付了340万元款项，A公司向杨某开出了销售不动产统一发票、但该发票由A公司持有，第二日双方到来宾市房产管理局对案涉53间商品房进行了备案登记，来宾市房产管理局出具了《商品房备案登记证明》2007年6月28日至2007年12月18日期间，A公司、来宾银座百货公司、A公司出纳罗皓及法定代表人李星怡分别九次向杨某三个不同的银行账户汇款共61.1万元，2010年4月，杨某要求A公司交付案渉房屋。

法院判决：合同有效

法院认为，《商品房买卖合同》的签订主体，约定内容以及销售不动产统一发票、《商品房备案登记证明》均系直接证据，证明A公司和杨某之间的关系符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的商品房买卖合同的特征，故杨某起诉要求确认双方之间系商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，应予支持。A公司虽辩称双方系民间借贷关系，但并未提供借款合同这一直接证据，其提供的其他证据均为间接证据，无法证明双方之间的关系符合合同法第一百九十六条规定的借款合同的法律特征，A公司还辩称《商品房买卖合同》是双方借贷关系的担保环节，但从该合同的约定以及双方到来宾市房产管理局办理的登记手续看，均无担保的意思表示，不具有担保法规定的担保性质，故A公司的主张没有事实依据和法律依据，不予支持。《商品房买卖合同》合法有效，应予遵守。杨某要求A公司按合同约定交付房屋，应予支持。至于杨某要求的违约金，由于杨某并未提供证据证明其向A公司主张过权利，而且由于杨某的地址不明确，A公司也无法将交房通知书发给杨某，根据合同的约定，杨某无权要求A公司给付违约金，故对杨某要求违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据合同法第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：《商品房买卖合同》有效；A公司应于本判决生效之日起10日内将《商品房买卖合同》约定的53间商品房交付给杨某使用；驳回杨某的其他诉讼请求。

律师说法：如何认定商品房买卖合同的真实性质

首先，《商品房买卖合同》中约定价款仅为同时期、同位置商铺最低价格的15%，尚不足建设成本，属明显不合理低价。其次，A公司始终未向杨某交付发票原件，杨某也始终未索要发票原件，且其指导案渉发票被税务机关登记注销却予以默认，有违交易习惯。杨某签订《商品房买卖合同》后，未持有A公司出具的收款凭证或发票原件，近三年内未向A公司请求交付房屋、办理产权登记、且对A公司出租案渉商铺的行为未予过问，上述行为不合常理，表明其无意购买案渉房屋。综上，书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。杨某向A公司支付340万元并收取利息的行为，是以认定双方之间成立了债权债务关系。双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，足以成立一种非典型的担保关系。杨某作为债权人，可以适当方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。

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