案情简介：擅自与次承租人达成协议，是否能成立

2013年7月26日，在征得陈某同意的情况下，A公司先受让了B公司与陈某之间的合同，合同权利义务转让给A公司，且事实上已经履行。2014年4月，A公司与陈某又达成了新的合同，就主体、期限等进行了变化。A公司将合同以特快专递邮寄给陈某，虽然陈某没有在A公司已经签署的合同文本上签字，但其收取了A公司增加的房租。依据合同法规定，即当事人已经履行合同义务，合同就已经成立。事实上，陈某违反了承租人在同等条件下优先承租的一般原则，以追求更高的经济利益为目的，擅自与次承租人即A医院达成协议，侵害了A公司的合法权益。A公司已支付B公司2,500,000元转让费，并又投入了巨额资金。如陈某的诉讼目的得逞，将严重侵害A公司的合同权益。本案涉及陈某在2013年10月诉B公司房屋租赁合同的仲裁案件，该裁决书已经发生法律效力，但即便如此，A公司认为此并不影响A公司与陈某之间达成新的租赁合同，并继续履行。故A公司要求陈某继续履行合同。B公司述称，陈某的诉请不合法，不应该得到支持。

法院判决：应当不能认定成立租赁合同

B公司已证实系争房屋租赁合同转让口头征得陈某同意。A公司受让B公司两个店面的合同转让费达2,500,000元，如不转让租赁合同权利义务不符常理。B公司同时将系争房屋权利义务转让的事实告知次承租人A医院，A医院认可A公司承受B公司的权利义务。陈某则表示其至2014年4月初才得知B公司未经其同意，擅自将系争房屋内的汽修业务转让给A公司。首先，系争房屋租赁合同的基础关系即B公司与陈某之间的租赁合同已经解除。其次，B公司与A公司的转让经营协议未征得陈某同意。最后，该转让经营协议也并非转租协议，故该转让经营协议书仅对A公司与B公司具有约束力，对于陈某没有任何法律效力和约束力。对于该问题，从B公司与A公司的转让来看，A公司与B公司主张转让经过陈某同意，陈某未予以认可，A公司及B公司对此也未提供充分证据证明。从A公司与B公司所签转让经营协议的内容来看，仅约定了转让之后A公司有直接向陈某支付租金的义务，并未约定A公司全面承接B公司的租赁合同权利义务。

律师说法：如何认定是否成立租赁合同

陈某认为其与A公司之间未达成任何房屋租赁协议。A公司从B公司处得知陈某的农行卡号，于2013年10月22日起支付了每月150,000元的房屋使用费，陈某一开始以为系B公司在仲裁之后支付的房租，直至2014年4月初与A公司接触后得知为A公司支付的房屋使用费，A公司占据陈某的房屋并支付房屋使用费是A公司应尽的义务，这并不能证明双方之间存在租赁合同。A公司认为，其与陈某在山东临沂已经就系争房屋租赁事宜协商一致，A公司将签署的合同邮寄给陈某，陈某收取了A公司支付的合同项下的租金，故双方之间的合同已经成立。原审认为，A公司向陈某支付房屋租金的行为应属A公司履行与B公司在转让协议中关于租金由A公司支付的义务。A公司寄送的合同为陈某所拒收，显然证明陈某并无与A公司订立租赁合同的意思表示。因此，不能认定陈某与A公司之间已成立租赁合同。对于A公司实际使用的房屋，陈某认为其使用系争房屋一层及后院，对于后院，陈某认为A公司实际使用的后院虽然没有产权证，但其一直实际使用至今，陈某基于物权要求A公司迁出。A公司确认其实际使用的是系争房屋一层及后院，陈某提供的《上海市房地产权证》上仅载明陈某为系争房屋一至三层的权利人，并未包含后院，且陈某无法提供后院的产权证明，故A公司认为陈某对系争房屋的后院没有产权，无权对后院部分享有直接支配和排他的权利，即无权要求A公司返还后院。

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