案情简介：干扰他人转让酒楼，是否构成违约

1995年7月16日，杜某与张某、张一签订房屋租赁协议。约定：甲方（张某、张一）将其位于本市环城南路38号砖混结构三层约200平方米的楼房及其附属配电、上下水设施租赁给乙方（杜某）作餐饮、娱乐营业之用，年租金75000元，租期自1995年7月20日至2001年7月19日；乙方必须于每年7月30日前一次交清全年房租，如推迟30天，甲方有权收回房屋；乙方在租期未满之前，有权将自己经营的酒楼转让他人，但在转让前应告知甲方，在租金不变的情况，由甲方与受让人另行签订房屋租赁协议；在租期未满前，甲方不得终止协议，不得提高房租，如甲方终止协议，赔偿乙方6年的房租，如乙方终止协议，乙方所交房租不退，房屋装修部分归甲方。协议签订后，双方未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》。杜某对所租之房进行装修，开办了酒楼。1996年12月19日，杜某在《西安晚报》上刊登转让该酒楼的广告。1997年元月初，杜某将酒楼转让李巨让。但拒不按协议约定与李巨让另行签订租赁协议，并阻挠其经营，致李巨让无法经营，于同年7月底退出酒楼。杜某将租金交至1997年7月。之后，杜某以张某、张一违约，给其造成损失，要求赔偿损失，支付违约金为由，向西安市碑林区人民法院起诉。

法院判决：应当认定租赁协议有效

法院经审理认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护。原、签订的房屋租赁协议，意思真实，内容符合有关法律规定，应为有效合同。在杜某通知其转让酒楼后，拒绝杜某转让，并干扰经营，违反了合同的约定。反诉要求解除租赁合同，杜某亦表示同意，符合合同的约定，依法应予准许。双方应按合同约定，由一次性按六年的房租赔偿杜某经济损失，同时杜某应将租赁之房及房屋固定装修部分完整的交给。关于杜某要求赔偿其营业损失5万元及要求恢复房屋原状的请求，均因证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款之规定，该院判决如下：杜某与张某、张一签订的房屋租赁协议有效，该合同终止执行。

律师说法：如何认定房屋租赁协议是否有效

因为房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立的标志和必备要件，亦没有法律规定房屋租赁合同未登记备案就无效，故原审认定协议无效及所作出的判决有误。杜某与张某、张一签订的房屋租赁协议意思表示真实，内容合法，为有效合同。张某、张一在杜某通知其转让酒楼后，拒绝、干扰，致杜某无法转让，造成经济损失，违反了双方协议，属违约行为，应按双方协议约定，按六年房租总额赔偿杜某的损失。杜某将所租之房及该房现存固定装修部分交给张某、张一。张某、张一要求解除合同，杜某亦同意，依法应予准许。

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