23岁女子工作时被男友被杀害
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留学生漏洞消费超2千万
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法邦网蔡绍辉律师走进校园
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基本案情
2007年初，某制造公司将其所有的厂房作为抵押物，向某银行贷款，并在房产管理部门办理抵押物登记。借款期限届满，某制造公司未能依约还款。
次年，某制造公司书面承诺将抵押的厂房交给银行处置，但在此之前制造公司把抵押财产出租给某宇公司使用，致使银行无法处置抵押物。银行遂以某宇公司、制造公司为被告提起民事诉讼，法院判决解除某宇公司与某制造公司的租赁关系。
但此时县政府已将上述抵押物范围内的土地使用权证书颁发给了某宇公司，银行认为县政府的该行政行为致使其抵押权无法实现，侵犯其合法权益，遂以该县政府为被告提起行政诉讼。
诉讼过程中，县政府主动撤销了其颁发给某宇公司的土地使用权证书，原告银行申请撤回起诉，法院裁定准许。
本案争议焦点
本案中，某制造公司将其所有的厂房作为抵押物，厂房使用范围内的土地使用权是否随之抵押？即该建筑物使用范围内的土地使用权是否应另外进行抵押登记？
律师评析
根据《担保法》的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
因此，抵押合同双方无须另外向土地管理部门办理土地使用权的抵押登记，本案县政府将已设置抵押的建筑物范围内的土地使用权证书办法给某宇公司，致使银行无法实现抵押权，因此，县政府的行政行为不合法，该行政行为应予撤销。
房屋具有依附于土地存在的特征，房屋所有权或使用权依法转移后，必然产生土地所有权或使用权是否转移的问题。我国处理房地产关系的一个重要原则，“地随房走或房随地走”。
《担保法》规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”只有如此，才能保证实现抵押权时房屋和土地使用权同时转让。《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均规定地上建筑物、其他附作物抵押时其使用范围内的土地使用权随之抵押。
由此可以看出，《厂房抵押合同》不需要另外向土地管理部门办理土地使用权的抵押登记。
（张美玲律师供法邦网-法邦时评专稿，转载请注明作者和出处。）
