用地批准被撤销，原国有土地转让合同的效力如何？

基本案情
倪某名下有一宅基地，宅基地包括两部分。一部分（68平方米）是XX民商住用地批准书载明的面积，另一部分（57平方米）是倪某向龙某购买的原某公司破产清算组转让的土地。

2014年，倪某与戴某签订《土地使用权转让协议》，倪某将该块宅基地以XX元的价格出售给戴某。戴某支付倪某xx元，倪某出具《收条》，载明：“今收到戴某土地使用权转让款定金XX元正”。同时，倪某则将其持有的XX民商住用地批准书交给了戴某。

后，戴某暂无力支付剩余款项，遂出具《欠条》给倪某，《欠条》载明：“今欠倪某土地使用权转让款人民币xx元”。

2015年，县国土资源局认定：倪某申请办理的批准文号为“某某转建批字第XX号”的用地批准书部分登记面积（68平方米）不具备申请资格，并作出处理决定：“撤销你（倪某）批准文号为‘XX’的某市村（居）民商住用地批准书”。

戴某得知后，不再支付乘余款项。倪某起诉到法院，请求解除双方的《土地转让协议》，同时要求戴某退还出让建批字第xx号用地批准书。

法院审理

倪某请求法院依法解除双方的《土地使用权转让协议》；由戴某退还倪某的出让建批字第XX号用地批准书。倪某的两项诉讼请求，解除土地转让协议因地块二转让有效，其诉讼请求法院不能支持；由戴某退还倪某的出让建批字第XX号用地批准书，该批准书已被某县国土局撤销，返还已无实际意义。

律师评析
一、《土地使用权转让协议》部分有效
倪某转让给戴某的土地可以分为两部分讨论：一是XX民商住用地批准书载明的面积为68平方米，（以下简称地块一），二是购买冯某某从某公司破产清算组转让的面积为57平方米（以下简称地块二）。

1、倪某转让给戴某的地块一，违反民事活动中的诚实信用原则，应认定为无效。

倪某与戴某签订《土地使用权转让协议》时，倪某明知自己对该份土地没有申请办理相关批文的资格，但通过手段取得了用地批准书。从倪某的角度来说，其应当知悉用地批准书会被撤销的，但仍然把该文书所涉的68平方米土地转让给戴某。虽然签订的转让协议在前，撤销XX民商住用地批准书在后，但根据《民法通则》的规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。倪某在转让地块一时违背了诚实信用原则，应当认定转让地块一是无效的。

2、倪某向戴某转让地块二合法有效。

倪某把合法购买的57平方米土地转让给戴某，虽然没有办理不动产物权的登记手续，不影响合同效力。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，该土地转让合同部分有效。

二、倪某要求解除《土地使用权转让协议》，收回土地使用权于法无据
《合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

地块一已被某县国土资源局认定倪某不具备申请资格，作出撤销批准文号为“xx号”的某市村（居）民商住用地批准书”，地块一倪某已经丧失使用权，地块二转让合法有效，倪某无权收回土地使用权。

更多关于合同纠纷法律资讯，欢迎关注法邦网合同律师！

（张美玲律师供法邦网-法邦时评专稿，转载请注明作者和出处。）