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房屋买卖须防范的诸多风险

2011年07月22日    我来说两句(0人参与)  

此文所称的房屋买卖,主要是指二手房买卖,在洽谈、签约、交易过程中,如果行为不慎,可能导致纠纷的发生,甚至被骗,从而使得巨大财产蒙受损失。笔者在此试述一些应当注意的风险,谬误之处,望予斧正。

一、洽谈中察言观色觅端倪

1、此为第一阶段工作,洽谈不应一次而定,多接触几次,如果是骗子可能会露出马脚的。一般来讲,骗子是不愿意与同一个猎物多接触多交谈的,更不愿意多次都带着你去看房的,因为那样很容易败露。

2、在洽谈中密切注意对方的言谈举止,多谈与该房屋有关的信息,比如:开发商、建筑时间、竣工时间、建筑理念、小区情况、建筑质量、土地使用权期限、房屋所有期限、各类许可证件、首次购买时间及价款,有无购买合同,中间环节有无交易、租赁、抵押担保等等,以求从中发现问题。

二、审查有效证照防欺骗

1、如果是找中介公司,首先要严格审查中介合同。有的中介公司合同条款很有问题,只要签订房屋买卖合同,它都要收取信息费、贷款服务费、代办房屋过户手续费,不管是否买卖的最终是否成交,是否办成贷款、是否办理了房屋过户登记,无论是哪一方的原因未能成交,这些费用均不退还。有的中介公司则会因非你的原因而将未办理的贷款服务费、代办房屋过户手续费部分退还。另外,还有各种期限的约定,有可能因此期限内非你的原因造成违约,但算在你的头上,在这种情形下,要注意取得证据、保留证据。不然,就会哑巴吃黄连。

2、审查与该房屋有关的各种证件尤为重要。其中包括:房屋所有权证与身份证是否为同一人,有否共有人,是否为夫妻共同财产(属几个人的房屋所有权必须几个人签字),该房产的所有权性质和期限,土地使用证限定的期限,是否存在担保、抵押、租赁、借用等其他权利。

三、检验房屋应亲力亲为

这是需要一定的经验和专业知识的工作,不仅用肉眼观察,还应当能够预计那些部位可能存在隐患,如何检验这些部位。您一定要亲临现场,视察房屋坐落、环境、结构、各项设施。有这样一个案例,一位购房者通过中介看中了一套房,当要签订购房合同时,中介称卖主改变主意不卖了,说楼上有一套面积同样的房屋,价格便宜5%。购房者也没有查看就签订中介合同和购房合同购房合同了,最后看房时才发现房屋为顶楼的一个角上,房间里有两个不规则的角,不仅非常影响视觉,更是很难布局,比实际价格高出20%左右,中介费也无形增加了15%,真是后悔晚矣!有苦无处申。

四、交接房屋、交纳钱款、办理过户登记

交接房屋应当室内无遗留物,原设施无拆除,接到钥匙后立即换锁;交纳房款应当在办理过户时同时进行,避免节外生枝,并须由卖主亲自书写收款条。

五、法律救济途径

买房前应当就有关法律问题咨询律师,您可能只花一点咨询费而少损失数万甚至数十万元。那么,发生购房纠纷怎么办?一是调解,二是诉讼,别无他途。

诉讼首先要选好案由即以什么案件提起诉讼;二是诉讼请求要合理合法,不漏项,尽量达到诉求得到全部支持,当然,也应当有所技巧,也就是请求内容大于期望值,便于法庭的调解;三是事实与理由应当合理、正当,有法可依,尤其要简洁明了,不能事无巨细,面面俱到,连篇缀读。四是证据全面、有次序,做好证据目录尤其是证明事项的说明。当然,诉讼事务决不是咨询多少次就能做的,您最好交由律师去办,因为律师毕竟是专业从事法律工作的,有知识、有经验,可能结果会好的多。

作者简介:马骏,男,1962年10月出生,法律本科、文学本科、经济管理专科学历,1996年取得律师资格,现为北京市汇源律师事务所专职律师、北京市宣武区劳动争议仲裁委员会兼职仲裁员、北京市律师协会公益律师团成员。2007年获得优秀律师称号。专业领域主要为:法律顾问、债权债务、房地产、

婚姻和继承、交通事故、刑事辩护。办理过诸多重大及疑难案件。

电话:010-63472900、15810303996邮箱:malvshi668@126.com

声明:如要转载、摘抄、引用本文,须注明作者简介中有关马骏的全部内容,否则,视为侵犯著作权、署名权等知识产权。

(马骏律师供法邦网-法邦时评专稿,转载请注明作者和出处。)

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[责任编辑:马琳]

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