近期以来，北京市因土地储备、道路扩建、整体规划等因素而拆迁的房屋土地范围较广，大部分为农村房屋，尤其有一部分涉及城镇居民或者外村村民购买了农民房屋触发诸多法律问题，许多居民和农民打电话咨询此类问题，比如房屋买卖合同是否有效？谁是被拆迁人？拆迁人与何人签订拆迁补偿协议？房屋拆迁补偿费、土地补偿费发放给谁等问题；承租的公房应否补偿，谁为被补偿人？私有房屋的拆迁补偿的范围等。那么，如何拿起法律武器，使自己的合法权益得到保护呢？笔者就以上问题阐述几点意见：

一、农民房屋买卖合同的效力及法律救济途径

（一）农民房屋买卖合同的无效情形

1、按照土地管理法及北京市的有关规定，农村的宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，属特定的身份权利，不得私自转让，更禁止买卖。这里主要是指城镇居民或者非本村村民购买农民私有房屋，本村村民购买本村农民房屋并已经按照法定程序办理了宅基地使用权过户登记手续的，不在此列。

2、农村房屋买卖必然会处分房屋所依存的载体，即宅基地使用权，损害了整个集体经济组织成员的合法权益，是法律法规所明确禁止的。

（二）、房屋拆迁、土地等补偿费用的归属

从法律上讲，经依法登记的房屋所有权人或者集体土地（宅基地）使用权人是被拆迁人，拆迁人在拆迁补偿合同签订前，会前往房屋登记部门、土地管理部门调查有关登记情况，与经依法登记的房屋所有权人或者集体土地（宅基地）使用权人等被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同，如果有承租人的，也应当与承租人签订拆迁安置补偿合同，房屋的拆迁安置补偿费应当补偿给经依法登记的房屋所有权人或者集体土地（宅基地）使用权人；土地补偿费应当补偿给村集体。承租人可获得各项与自己财产相关的搬迁补偿。

（三）、房屋买卖合同无效的法律救济途径

1、出卖人可以要求确认房屋买卖合同无效，返还该房屋。当然，也应当返还购房款；

2、在这种情况下，买受人应当反诉或者另行起诉要求赔偿损失，即要求按照该房屋区位评估价格总额的大部分赔偿损失。因具体操作较为复杂，数额计算按照区域地价、地上附着物、种植物等由司法鉴定机构依照有关规定评估，不能一概而论。

二、承租的公房（房屋管理部门作为所有权人）拆迁补偿原则

1、核实承租人以及两年以上共同居住人及户口，确定权利人范围；

2、北京市目前通行的办法是：先买卖，后补偿。即由房屋管理部门先将该承租的房屋卖与承租人，再由承租人与开发商或其委托的拆迁公司签订拆迁安置补偿协议，其中包括长期共居人的权利。

3、与房屋管理部门签订公房承租协议的承租人死亡，应当由在此居住两年以上的共居人协商一致，到房屋管理部门办理相关变更手续。

三、私有房屋的拆迁补偿的范围

1、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。如为夫妻共同财产，则应共同签订拆迁安置补偿协议；如为家庭共同财产，则应共同签订拆迁安置补偿协议；

2、为夫妻共同财产，夫妻一方死亡，则应首先确定夫妻共同财产，再确定继承人范围、继承财产范围，办理遗产继承后，再共同签定安置拆迁补偿协议。如夫妻双方均死亡，接办理继承后，再共同签订拆迁安置补偿协议；

3、如房屋已经出租，拆迁人应当与房屋所有人和承租人共同签订拆迁安置补偿协议；

4、如果该房屋正在用于经营，则应当给予搬迁费、经营损失等补偿。

拆迁补偿，涉及诸多法律法规和政策，以及各方利益，是一项较为复杂的问题，本文难免挂一漏万，不能一一赘述。谬误之处，望予指正。

作者简介：马骏，男，1962年10月出生，法律本科、文学本科、经济管理专科学历，1996年取得律师资格，现为北京市汇源律师事务所专职律师、北京市宣武区劳动争议仲裁委员会兼职仲裁员、北京市律师协会公益律师团成员。2007年获得优秀律师称号。承办和协办过诸多重大及疑难案件。电话：010-63472900、15810303996

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