导读：在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何办理的问题，鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，人民法院在审理该类房产纠纷时都比较慎重。夫妻一方独自出卖共有房屋如何认定另一方已经同意？请看下文案例解析。
案例简介：被告以无权处分为由拒绝履行合同，原告请求赔偿损失
2016年2月21日，原、被告通过XX（上海）房地产咨询有限公司居间介绍下签署《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款248万元，双方在2016年3月8日前往中介公司处签订网签版房屋买卖合同。被告于2016年3月6日向原告表示因有他人愿意以300万元购买系争房屋并明确表示不同意按照《房屋买卖合同》约定的价款履行房屋买卖合同义务。后经原告一再催促，被告仍拒绝履行合同义务。现诉请法院解除合同，被告赔偿损失。被告辩称，对于收到原告的定金10万元同意返还。房屋买卖合同上欠缺系争房屋共有产权人朱ＸＸ的签字或授权，朱ＸＸ也不同意出售系争房屋的，因此房屋买卖合同为无效合同，则不存在合同解除前提以及赔偿损失的理由。
法院判决：被告无权处分理由不成立，判被告适当赔偿房价上涨损失
被告是系争房屋的产权人之一，与另一产权人朱ＸＸ系夫妻关系，其在与原告签订房屋买卖合同时出示了代签承诺书及另一产权人身份证，那么原告即便基于表见代理认可被告签署房屋买卖合同并无不当。本院不予采信。原被告之间就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，双方均应予以恪守。原被告虽然没有最终签订网签版的上海市房地产买卖合同，但是原被告在2016年2月21日签署的房屋买卖合同已经就系争房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、交付日期、价款支付期限和方式等房屋买卖的基本要件进行了约定，原被告之间就系争房屋已经成立了有效的房屋买卖合同关系。在房屋买卖合同签订后，被告以另一产权人不同意出售为由拒绝签订网签版买卖合同，属于违约行为，原告以此认为双方已经事实上无法继续履行合同为由主张解除房屋买卖合同，被告经释明也无异议，故本院支持原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。
律师说法：夫妻一方擅自出卖共有房屋如何认定另一方已经同意
司法实践中，房产纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定，即为夫妻一方是否同意该出售行为。就此，我们认为，在具体认定是否同意时需要注意：第一，如何认定夫妻另一方是否做出同意的意思表示。所谓意思表示指表意人向他人发出的表示，据此向他人表明，根据其意思某项特定的法律后果应该发生效力。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。但是值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售事宜明确表示同意，可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意为事先同意亦或事后追认同意则再所不问。以上就是对“夫妻一方独自出卖共有房屋如何认定另一方已经同意”问题的解答。最高院司法解释也对夫妻共同财产一方处分时，未经共有权一方同意的情形给出了相同的处理意见。房产专业律师提醒大家，在处理此类纠纷时，不同情形可能有不同的处理结果。如果遇有此类纠纷，建议咨询专业的房产律师。
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