案例简介：房产销售作虚假宣传业主要求赔偿损失
原告诉称，被告系上海市闵行区楼盘的开发商和销售商。被告在销售该楼盘时，一直以配套教育机构作为卖点。被告为推进该楼盘的销售，还在电视台栏目投放了看房专题电视广告，在该电视广告中公开宣传。原告受被告的广告宣传，把楼盘当成学区房，与被告签订了上海市商品房预售合同，购买了上海市闵行区房屋。交房入住后，原告发现配套教育机构并不是被告在广告宣传中的“幼儿园、小学、初中”。被告的虚假广告宣传行为误导了部分消费者，上海市工商行政管理局闵行分局《行政处罚决定书》对被告作出了行政处罚。原告因受该不实广告的误导，与被告签订了上海市商品房预售合同，被告应当承担违约责任。故起诉要求被告赔偿原告损失100,000元。
被告某公司辩称，不同意原告诉请。被告仅是开发商，并非销售方，被告从未宣传过对口学区。电视台栏目里投放的广告，是主持人询问，而非销售人员自主陈述，因而工商部门的处罚是错误的。法律上并无学区房的概念，涉案小区有配套的幼儿园及学校，只要有学校读书就是学区房。虽然工商行政部门进行了行政处罚，但行政处罚和民事纠纷是两回事，两者之间没有必然性。商品房的广告宣传资料仅是要约邀请，没有构成要约。
法院判决：合同合法有效双方应履行义务
法院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，法院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。判决如下：被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金10,000元。
律师说法：房产销售作虚假宣传业主可以要求承担违约责任吗
本案中，原告主张其购买的房屋所对口的学校并非被告宣传的学校，即认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任。被告则认为其未对原告作出教育配套的承诺，不存在违约。对此，分析如下：第一，被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
综合本案查明的相关事实，被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口所宣传学校的情况下，被告的行为构成违约。而被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对被告的该项违约责任未作明确约定，且原告在购房前也已向相关教育管理部门了解涉案小区的教育配套问题，签约购房前教育管理部门答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，综合上述情况，法院酌定被告应支付的违约金金额为10,000元。
律师在此提醒，因为看中广告中的某项宣传决定购买某楼盘时，一定要将广告中宣传的条件明确写进购房合同中，一旦交付的房屋不符合约定，业主可依据合同主张自己的权利。生活中当您遇到诸如此类的问题，请及时咨询当地的房产方面的专业律师，房产专业律师会为您提供专业的法律帮助。
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