导读：房屋买卖交易中，出卖人的权利瑕疵问题普遍存在。如，出卖房屋时，没有经过房屋共有人同意。那么，房屋出卖人签约时无处分权，买卖合同签订并交易完成后，该买卖合同有效吗，相关权利人是否可以主张返还房屋？请看房产专业律师以案说法。
案例简介：房屋出卖人签约时无所有权或处分权双方引争议
原告诉称,坐落于上海市松江区的系争房屋系两原告与被告沈某使用农村宅基地建造的房屋。2013年3月，系争房屋面临动拆迁，两原告才得知被告沈某和被告何某于2002年2月27日签订了《房屋转让协议》，被告沈某将系争房屋以4万元的价格转让给被告何某。系争房屋系在农村宅基地上建造，两原告对系争房屋的农村宅基地使用权享有份额，且被告沈某在转让系争房屋时未征得原告的同意。故请求法院判令被告沈某与被告何某签订的《房屋转让协议》无效。
被告何某辩称，其于2002年2月27日购买系争房屋后就一直将系争房屋出租，原告称现在一直居住是不符合事实的。被告何某是农村户口，符合购买宅基地的要求。房屋买卖行为有法律服务所的见证，购买行为合法有效。系争房屋土地使用权证上记明只有被告沈某一个人的名字，被告支付了合理的价款取得房屋。原告在被告购买系争房屋后的11年之间都没有提出异议。
法院判决：驳回原告的诉讼请求
法院经审理查明，对原告的诉讼请求不予支持，判令驳回原告的诉讼请求。
律师说法：房屋出卖人签约时无处分权 房屋买卖合同有效吗
首先，本案中被告沈某与被告何某在2002年2月27日签订了房屋转让协议，系双方当事人的真实意思表示，被告何某通过代沈某偿还3万元债务，并另行支付沈某1万元的形式，履行了支付房款的义务，且之后被告何某一直将系争房屋中的两间出租至今，虽然另有一间由原告与被告沈某居住，但是在数十年的时间里，两原告及被告沈某对被告何某出租系争房屋的事实均未提出异议，可以认定被告何某取得了系争房屋并对该房屋加以利用，不能因为原告与被告沈某尚居住在系争房屋内而否认房屋转让的意思表示。其次，原告提出被告沈某在转让系争房屋时未征得原告的同意故而协议属于无效，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，法院驳回原告的诉讼请求。
法律依据：1、《合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
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