案例解析：租房办幼儿园未约定户外场所不再付租金被诉法庭
2011年5月，某幼儿教育机构与一家投资实业公司签订了《幼儿园场地租赁合同书》，约定将渝北某小区内一配套物业出租用于开办幼儿园。合同载明，该物业建筑面积为571平方米，租赁期限为20年，即从2011年5月15日起至2031年5月14日止。该投资实业公司口头承诺，紧挨该套物业的后面是一块地，可用来作为幼儿园“室外活动场地”。
合同签订后，该投资实业公司按约将物业交付，然而，该“室外活动场地”此时已种上植被，成为一块绿化地。
幼教机构接房后，便对房屋进行装修，并购买了办园所需设备，安装了视频监控及背景音乐广播系统，购置了空调、厨房设备、玩具、座椅等。
根据相关规定，幼儿园应有与其规模相适应的户外活动场地，面积人均不低于1.2平方米。所以，开办幼儿园必须配备室外活动场地，否则无法取得办学许可。
为此，幼教机构要求对方交付“室外活动场地”。为了交付场地，投资实业公司于2013年期间，欲将这块绿化场地变更为幼儿园的室外活动场地，但遭小区业主阻止。后来，投资实业公司又在绿化地施工，业主遂向园林部门投诉，投资实业公司被罚3万元，“室外活动场地”建设也只好作罢。
因为无法交付室外活动场地，幼教机构无法开办幼儿园，自2013年12月3日之后便未再支付租金。为此，投资实业公司将其告上法庭。
法院判决：双方应各自承担一半的责任
法院审理认为，投资实业公司明知幼教机构租赁房屋是用以开办幼儿园，虽然租赁合同中没有关于交付室外活动场地的约定，但有义务保证所交付的租赁物符合开办条件。因其无法提供室外活动场地，导致幼儿园无法开办，在法律上应视为未能提供符合约定用途的租赁物。
另一方面，幼教机构也知道开办幼儿园必须有相适应的户外场地，在签订合同时，案涉场地已经成为绿化场地的情况下，其未尽到审慎义务，未审查对方是否具有该场地的所有权或者使用权，也未将场地租赁事宜约进合同中，对户外活动场地无法使用的结果也负有责任。
为此，法院最后判定双方应各自承担一半的责任。
律师说法：合同没有约定的事项怎么处理
《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第62条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(1)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(2)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(3)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。(4)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(5)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(6)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。更多具体问题欢迎咨询法邦网专业合同律师杨再坤律师。
杨再坤律师办案心得：简单的案件复杂化，复杂的案件简单化。
关注微信“杨再坤律师”(微信号)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
扫描二维码，关注杨再坤律师
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“杨再坤律师网”）
执业律所：贵州乾天律师事务所
咨询电话： 13984012988
即时了解法律信息，一对一预约专家律师咨询。
