公共利益征收还是商业性质拆迁

——解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》

《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年1月19日在国务院第141次常务会议上获得通过，一天后，也就是2011年1月21日起便开始施行，原《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。一个新的时代开始了。

不管是新的征收条例还是旧的拆迁条例，都只是行政法规的表现形式，虽不是人大制定的法律，但在我国的历史上，没有哪一部法律对老百姓的直接影响有如此深刻了，但凡有过拆迁经历的人们，必会对此有着极其深刻的体会。

我国的拆迁是从1991年开始的。有人把我国的拆迁划分了三个时代：拆迁时代、拆迁扰民时代、后拆迁时代。从1991年3月22日国务院78号令公布的《城市房屋拆迁管理条例》开创中国现代史上的拆迁时代，到2001年国务院305号令公布修改后的《城市房屋拆迁管理条例》进入拆迁扰民时代，再到2007年《物权法》实施而开始后拆迁时代，最后到2011年国务院590号令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》划上句号，拆迁时代前后整整20年。

在拆迁时代，多数开发商都是打着政府拆迁的旗号；在拆迁时代，只要不出问题，多数情况下政府都是支持的；在拆迁时代，多数被拆迁者都是既盼望又反对的矛盾心理。地方政府、开发商、被拆迁户，多方利益的冲突，上访四起，武力对抗，更有跳楼自焚者。一部法律《城市房屋拆迁管理条例》的尊严殆尽。一句话，拆迁导致老百姓反感、政府形象跌落、社会秩序不稳，不改不行了。

怎么改？先由政府把它征收过来，然后由政府组织实施开发，不再由开发商来实施拆迁了。直接与政府签订补偿协议，达不成协议的，由政府作出补偿决定。对补偿决定不服，可向法院行政起诉。就是不起诉，对补偿决定的强制执行，也不由政府了，由政府申请法院来强制执行。这就是现在施行的国有土地上房屋征收与补偿的新时代。

但不是所有的都由政府来征收、组织开发，而仅仅是为了公共利益的需要，确需征收的，才有市、县级人民政府作出房屋征收决定。具体包括以下六个方面：（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

前四种情况好把握，第五种情况旧城改建怎么把握？征收条例规定：首先要纳入规划、符合年度计划，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。即便是有建设单位，条例也是禁止建设单位参与搬迁活动的。开发商申请拆迁许可证的时代，成永久的过去式了。

除了条例规定的六种公共利益的情形外，开发商开发楼盘时若需拆迁怎么办？那条例是不管这些的，因为是商业性质，开发商你自己谈吧。

建筑开发商：你准备好了吗？ （文/罗天兴）

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