案情简介：出卖人不迁出户口，购买者诉请支付违约金。
小王为购置婚房，来到虹口区某房地产中介公司，经介绍与张某签订了房屋买卖合同，二人在合同中约定张某应于2010年4月前将户籍迁出房屋，否则张某将自违约之日起按每日100元支付小王违约金。之后由于张某一直未将户籍迁出，小王一纸诉状将张某告上法庭，请求张某支付违约金。
法院判决：判令张某与蒋某共同向小王支付违约金
经查明，该房屋最原始的产权人是案外人蒋某。2008年，蒋某因为资金短缺想要获得银行贷款，便与张某通过买卖手续将房屋产权过户至张某名下，张某实际上并没有支付任何购房款，房屋也一直是蒋某在居住。2010年初由于蒋某无力继续还贷，就请求张某协助其将房屋再次进行转卖，小王支付的购房款给张某后由其全部转交给了蒋某。庭审中，蒋某作为第三人明确表示，由于小王支付的购房款全部由他本人收取，而且也是因为他的户籍没有迁出而引发的诉讼，同意与张某共同承担违约责任。因张某未按规定迁出户口，张某与第三人蒋某应当共同承担违约责任。
律师说法:房屋已经过户未迁出户口，购房者诉请支付违约金，关键看合同是否有明确约定。
在二手房交易过程中，通常会涉及户口迁移纠纷。但在目前情况下，户籍问题属于公安机关管理，法院一般不会主动介入户籍迁移问题；因此，户籍纠纷诉至法院后，法院通常不予受理，但会告知向户籍地公安机关反映。
律师提醒：签订合同的双方都应当按照合同的约定遵循诚实信用原则履行各自的义务，否则将要依法承担相应的违约责任。在房屋买卖合同中，如果出卖者户籍未迁出，那么，购房者一定要在房屋买卖合同中约定未在规定的期限内迁出户口，出卖人应向购买者支付具体数额的违约金，这样约定后，对出卖者就会形成一定的约束，一旦违约，将会为之付出代价。如果您在购房过程中对房屋买卖流程不是很了解，可以向专业房产律师请求帮助，以避免不必要的风险发生。
徐红英律师：13818076833
法律依据：《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
徐红英律师办案心得：简单的案件复杂化，复杂的案件简单化。
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