案例简介：宅基地房屋出租引发争议
原告诉称，原、被告于2010年5月31日签订了房屋租赁合同，两被告将自己的坐落在金汇镇房屋出租给原告使用，约定租期为2010年6月1日至2012年5月31日止。当日，原告按合同付清全部的租金及押金，被告出具了收条，原告把自己生活用品搬进并使用。但是，被告不按合同约定履行，将该房钥匙换掉，导致原告无法入住，故诉讼来院要求判令：1、确认原、被告的租赁合同有效，并继续履行租赁合同；2、被告赔偿原告损失。
两被告辩称，原、被告之间的租赁合同是无效，原告隐瞒事实有一定的欺诈行为。出租房屋非被告自己的房屋，而是他人自有的宅基地使用房，在未征得他人同意的情况下，被告无权对房屋进行处置，故该协议无效。原告的第二项诉讼请求没有依据，被告最多按协议支付一个月违约金。故请求驳回原告的诉讼请求。
法院判决：租赁合同合法有效，被告支付原告违约金
法院审理认为，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当恪守。但因被告原因，导致原告未实际入住，双方租赁合同难以继续履行，法院判决：1、解除原告与被告的房屋租赁合同。2、被告返还原告房屋租金及押。3、被告支付原告违约金。
律师说法：宅基地房屋出租发生争议 该房屋租赁合同效力如何
在本案中，根据双方签订的房屋租赁合同，原告按合同约定向被告支付租金及押金，被告出具收条，该租赁合同应为有效合同。
首先，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当恪守。对于被告提出宅基地房屋不能出租且该出租未征得其他权利人同意，故租赁合同无效的意见。笔者认为，宅基地房屋的出租并不违反法律、行政法规的强制性规定，而出租人是否为房屋的所有权人，亦不影响租赁合同的效力，况且，本案中的被告与房屋真实的权利人系夫妻关系。因此，法院经庭审审理后，对于被告要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求不予支持。
其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告违反租赁合同的约定，将系争房屋门锁更换，并表示不再继续履行合同，显然已构成违约。但原告并未实际入住系争房屋，而被告则明确表示不愿继续履行合同，故双方之间的房屋租赁合同实难继续履行，对于原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求，法院难以支持，双方的房屋租赁合同应当予以解除。
最后，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，双方在合同中对违约责任进行了约定，违约金按照约定执行。
以上就是对“宅基地房屋出租发生争议，承租人如何维权呢？该房屋租赁合同效力如何？”相关问题的解答。如果您在房屋租赁过程中，发生类似争议，不知如何维权时，可以咨询当地房产专业律师。
法律依据：1、《合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、《合同法》第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
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