前些年房地产市场泡沫正盛之时，售后返租作为一种房产投资产品很受欢迎。但是随着售后返租进入高峰，售后返租的交易风险逐渐凸显出来。一些开发商偿还不了返租款，导致引发群体性纠纷和事件的风险。国家后来对售后返租进行严格规制，特别是最高人民法院出台司法解释，对于以售后返租名义进行非法集资活动的行为，认定为非法吸收公众存款或者集资诈骗，进行刑法上的评价和惩罚。

但是，一些开发商（或称“发展商”），或者与开发商有关联关系的主体，花样翻新，以租后返租的形式吸引投资客投资，更有甚者，将不具有产权的房产租赁给投资客后返租回来。一些投资客受到租后返利的诱惑，纷纷解囊投资，须不知，其中风险之大，超出其想像。

售后返租也叫售后包租、售后回租，是将产权房产出售给投资客，同时将标的房产租回经营，以经营回租房产的利润保证回租租金的支付。租后返租，是将房产租赁给投资客后返租回来经营。不管是售后返租，还是租后返租，其实都与集资脱不了干系，甚至有的就是非法集资或者变相非法集资。

针对房产市场售后返租等乱像，最高人民法院于二○一○年十二月十三日发布关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释，规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金”，“不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金”等行为及其他非法吸收资金的行为，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。该司法解释同时规定以非法占有为目的的非法吸收资金的行为，以集资诈骗罪定罪处罚。

售后返租并非直接等同于非法集资，但是以售后返租之名行非法集资之实的，则为法律所不许，构成非法集资相关犯罪的，会为刑法所规制。如果说售后返租投资客还能拿到房产产权的话，租后返租投资客除了漫长的履行期承诺之外什么也没有拿到。租后返租相比售后返租，投资客风险更大，投资款的收回完全依赖于所谓发展商的良心和没有保障的信用。租后返租，特别是将没有产权的房产租后返租，究其本质，是发展商玩的租金与租赁标的房产的腾挪游戏，实质上就是集资行为，如果这种集资行为针对不特定的社会公众，那么就是非法集资。将没有产权的房产租后返租，因其不具有房产销售、租赁真实内容，特别是有的发展商注册资本很小却进行大规模的租后返租，涉及资金巨大，回租的房产也没有实际投入经营，其非法集资的意图与特征无疑就会非常明显，这种空手套白狼的合同，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效，按合同无效进行法律救济。

因涉及的金额和风险之大，售后返租和租后返租确实是投资客难以承受之痛。有的投资客本身并不富有，在所谓发展商的利诱之下，头脑发热轻率投资，最后发展商人去楼空，面临损失。真实案例并非鲜见，笔者就接到这样的受害人的求助。

还是那句话，投资有风险，入市须谨慎，股市如此，房市亦如此。

（程青松律师供法邦网-法邦时评专稿，转载请注明作者和出处。）